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Acquisto di una seconda casa che poi diventa prima casa

L'acquisto di una seconda casa che diventa poi prima casa è un argomento assai dibattuto in campo immobiliare e nell'ambito fiscale. Per una prima casa sono previste agevolazioni sia riguardo l'iva, sia riguardo l'imposta di registro, sia per le imposte catastali ed ipotecarie. E' sempre consigliabile consultare un commercialista o un notaio per sciogliere eventuali dubbi.

Agevolazioni prima casa

Per l'acquisto della prima casa il fisco italiano prevede un'aliquota dell'Iva agevolata al 4% e un'imposta di registro ridotta al 3%. Le imposte catastali e ipotecarie sono di 168,00 euro da corrispondere in misura fissa.

Nel caso di acquisto di una seconda casa che poi diventa prima casa, queste agevolazioni non valgono a meno che il soggetto non venda o doni l'abitazione prima che siano decorso 5 anni dall'acquisto e che entro un anno riacquisti un altro immobile da adibire ad abitazione principale.

Per essere considerata "prima casa" devono sussistere determinate condizioni: l'abitazione non deve avere le caratteristiche di lusso indicate nel DM 02/08/1969; l'immobile deve trovarsi nel comune in cui l'acquirente ha la residenza anagrafica; l'abitazione deve trovarsi nel luogo dove l'acquirente svolge la propria attività lavorativa.

Per usufruire delle agevolazioni l'acquirente deve dichiarare nell'atto notarile di non essere proprietario esclusivo o in comunione con il coniuge di diritti di proprietà, uso, usufrutto e abitazione di altro immobile nel comune dove si trova la prima casa e di non aver acquistato con dette agevolazioni diritti di prorpietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà sul resto del territorio nazionale.

Infine l'acquirente si impegna a trasferire entro 18 mesi dalla stipula dell'atto la residenza nella prima casa.

In caso di un successivo acquisto di seconda casa non ci si può avvalere di questi sgravi, ma una volta venduto il primo immobile e spostata la residenza nel secondo si può beneficiare dei vantaggi dei costi ridotti sulle utenze domestiche e ci si può avvalere del moltiplicatore catastale ridotto (110 per la prima casa contro 120 per le abitazioni secondarie).

Conclusioni

L'acquisto di una seconda casa che diventa poi prima casa non è un titolo sufficiente per poter godere delle agevolazioni fiscali sull'Iva ed altre imposte che sono invece previste in caso di acquisto di prima casa. Affinchè il secondo immobile goda di alcuni sgravi è necessario provvedere alla vendita della prima casa entro un anno e, nel termine di un anno e mezzo, trasferirvi la residenza.

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