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Aste immobiliari: come funzionano

La perdurante crisi economica ha certamente aumentato il numero di persone o aziende che non riescono a onorare i mutui accesi per, ad esempio, acquistare casa o avere i fondi necessari per pagare i fornitori. Insomma, insolvenze e fallimenti sono sempre più frequenti. Sempre a causa della crisi, che coinvolge anche il mercato immobiliare, diventa più difficile vendere una casa in breve tempo ed ad un prezzo adeguato. In entrambi i casi possono entrare in gioco le aste immobiliari. Vediamo come funzionano.

Le aste giudiziarie

Nel caso di fallimenti o insolvenze, i creditori, che spesso sono banche verso i quali gli insolventi hanno acceso un mutuo, possono ottenere in tutto o, più spesso, in parte le somme dovute loro dalla vendita forzosa dei beni immobili di proprietà dell’insolvente stesso tramite aste pubbliche.

Queste aste, gestite generalmente dai Tribunali, sono le aste immobiliari giudiziarie. Vediamo come funzionano.

Di un immobile messo all’asta a seguito di un’ordinanza del Tribunale, è possibile conoscerne le caratteristiche dettagliate poiché allegata all’ordinanza c’è la perizia fatta da un tecnico abilitato. Tramite il custode nominato dal Tribunale è anche possibile visionare direttamente l’immobile di interesse. Raramente ciò non è possibile, e, in questi casi, è lecito avere dei dubbi sull’effettivo stato della casa.

Le aste giudiziarie possono essere di due tipi.

  1. Senza vendita all’incanto. Chi ha interesse all’acquisto dell’immobile deve presentare, entro la mattina del giorno lavorativo che precede la data della vendita, presso la Cancelleria del Tribunale, in busta chiusa, l’offerta “segreta e irrevocabile”. L'offerta dovrà contenere i dati del soggetto al quale sarà intestato l’immobile (naturalmente in caso di vendita) e la dichiarazione di avvenuta visione della perizia relativa. L’offerta proposta dovrà in ogni caso essere superiore al prezzo minimo indicato dall’avviso di asta di quell’immobile. In busta, ci dovrà essere anche l’assegno circolare con la cauzione avente l’importo indicato sul bando dell’asta. Il giorno dell’asta, saranno aperte le buste delle offerte. Se è presente una sola offerta e se l’offerta è inferiore al prezzo minimo più il 20%, la vendita è soggetta all’approvazione da parte del creditore e, in caso di mancato consenso, si procederà all’asta con incanto in data successiva. Se invece sono presenti più offerte, si inizia la vendita con incanto sulla base dell’offerta più elevata, e l’immobile sarà aggiudicato al miglior offerente, che dovrà saldare il conto entro 60 giorni dall’asta.
  2. Con vendita all’incanto. All’asta pubblica con incanto potrà partecipare chi ha presentato richiesta presso la cancelleria del Tribunale entro la mattina del giorno lavorativo che precede l’asta. La richiesta dovrà essere accompagnata da un assegno circolare non trasferibile il cui importo è deducibile dal bando d’asta per l’immobile in oggetto. Il giorno dell’asta si procederà con le offerte all’aumento nelle modalità indicate dal bando. Si aggiudicherà provvisoriamente l’immobile a chi avrà fatto l’offerta maggiore. Tra un’offerta e la successiva non potranno passare più di tre minuti. A questo punto, se, trascorsi 10 giorni dall’asta, non si fa avanti nessuno con offerte più vantaggiose di almeno 1/5 dell’importo offerto durante l’asta, l’immobile è assegnato. Il saldo e le spese accessorie dovranno essere versate dell’acquirente entro 60 + 10 giorni dalla data dell’asta.

Al partecipante alla gara che non si è aggiudicato l’immobile sarà immediatamente restituito l'assegno circolare di cauzione. La cauzione sarà invece trattenuta nel caso in cui l’acquirente non avrà saldato l’acquisto entro 60 o 70 giorni dalla data d’asta. Anche in caso di offerta ritirata c’è una penale: il 10% della cauzione stessa. Nell’acquisto tramite asta giudiziaria non si pagano ne’ spese notarili ne’ le percentuali alle agenzie immobiliari.

Aste immobiliari private

Oltre alle aste giudiziarie, abbiamo anche le aste immobiliari tra privati. Come funzionano questi tipi di aste è piuttosto intuitivo e simile al caso precedente delle aste con incanto. In questo caso non sono coinvolti i tribunali ma studi notarili e studi o agenzie immobiliari. Per i dettagli di questa operazione è bene contattare le agenzie o gli studi stessi e i relativi bandi.

Lo scopo principale delle aste immobiliari tra privati è di vendere l’immobile in breve tempo al prezzo che può essere considerato quello di mercato o più elevato se si trova l’acquirente particolarmente interessato a quell’immobile.

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