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Gestione del condominio: gli obblighi dell' amministratore

La nomina di un amministratore di condominio si rende necessaria nel momento in cui sono presenti nello stabile più di quattro condomini. La nomina avviene durante l'assemblea condominiale per maggioranza di preferenze votanti. La durata della carica amministrativa è di un anno, durante il quale l'assemblea dei condomini può in ogni momento riunirsi per deliberare la revoca dell'amministratore e la sua sostituzione. Nella gestione del condominio, gli obblighi dell' amministratore sono sanciti dall'articolo 1130 del codice civile.

Gli obblighi

L'amministrataore di condominio, una volta nominato, è una figura giuridica a tutti gli effetti, con il preciso compito di difendere e tutelare gli interessi dello stabile per il quale diventa responsabile. I suoi principali doveri sono:

  • l'amministratore deve assicurarsi che tutti i condomini possano usufruire senza alcun impedimento delle parti comuni a tutti del condominio. In questo caso è necessario però che l'amministratore utilizzi il buon senso nell'applicazione della regola, sacrificando in alcuni casi le esigenze di alcuni. Per esempio un cortile interno è importante possa essere utilizzato da tutti, anche dai bambini. Tuttavia è necessario stabilire degli orari in cui poter accedervi per giocare, limitando in qualche modo la libertà infantile, in tutela però della tranquillità, così da non disturbare il riposo eventualmente degli anziani.
  • l'amministratore ha quindi il dovere di mantenere in buone condizioni tutte le proprietà del condominio comuni agli abitanti della struttura. E' suo compito infatti provvedere alla gestione della manutenzione degli impianti e delle attrezzature eventualmente presenti nello stabile, per esempio gli ascensori.
  • è compito dell'amministratore presentare il rendiconto, a fine anno, di tutte le spese sostenute per la gestione condominiale, compreso il suo onorario. La descrizione dettagliata delle spese va posta a visione dell'assemblea e fatta in tale occasione approvare. L'amministratore dovrà quindi ripartire la cifra totale tra i condomini, a seconda dei millessimi di proprietà posseduti. E' ancora obbligo dell'amministratore procedere alla riscossione delle competenze dovute da tutti i condomini, annotandosi eventuali mancati pagamenti per sollecitarli.
  • Nella gestione del condominio, inoltre, gli obblighi dell'amministratore sono quelli di far rispettare ed eseguire rigorosamente quanto deliberato dai condomini in fase di assemblea; eventualmente può decidere di indire di sua spontanea volontà dei lavori di valenza straordinaria, nell'interesse dello stabile. In questo caso, tuttavia, è dovere dell'amministratore di comunicare immediatamente la sua decisione in assemblea condominiale.

Azioni da evitare

In caso di controversie contro terzi, il condominio può intraprendere azioni giudiziare proprio in virtù della nomina dell'amministratore, che diventa quindi garante per tutti i condomini. Se tuttavia nel condominio gli obblighi dell' amministratore sono riuniti nella tutela delle parti comuni degli abitanti, è bene ricordare che l'amministratore non deve preoccuparsi di mantenere i rapporti con i condomini, nè credere di dover tutelare la privacy degli abitanti o farsi carico di azioni, come di compravendita, se pur legate al condominio.

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