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Contratti di affitto: quale scegliere e come regolarsi

Come prevede la legge 431/98 che regola la locazione degli immobili ad uso abitativo in Italia, i vari contratti di affitto si dividono in due forme distinte: contratto di libero mercato e contratto concertato.

I contratti di libero mercato vengono stabiliti e compilati in base agli accordi presi di comune accordo tra proprietario e inquilino. La durata del contratto è di 4 anni + 4 anni di rinnovo obbligatorio. Avendo la possibilità di fissare un canone di locazione libero, non godono di nessun beneficio fiscale, pertanto l'Irpef viene calcolato sull'85% del canone annuo. Lo schema del contratto non segue uno schema fisso e può essere determinato secondo le esigenze delle due parti.

I contratti concertati comportano un canone di locazione compreso tra il limite minimo e il limite massimo stabilito tra le organizzazioni della proprietà edilizie (ad esempio case popolari, enti privati o pubblici) e degli inquilini. Possono essere di tre tipi: ad uso abitativo, uso transitorio e uso studenti universitari.

I contratti concertati ad uso abitativo possono avere due tipi di durate (in base agli accordi): 4 anni +4 oppure 3 anni +2. Il canone di locazione è fissato in base agli accordi delle associazioni delle due parti e gode di alcuni benefici fiscali, sia per il proprietario che per l'inquilino. Per il proprietario sono previsti: riduzione dell'imposta di registro del 30%, imposta Irpef sul 59,5% del canone annuo e (dove previsto) riduzione dell'ICI. Per l'inquilino sono previsti: detrazione Irpef di € 495,80 (per redditi inferiori a € 15.493,71), detrazione Irpef di € 247,90 (per redditi compresi tra € 15.493,71 e € 30.987,41).

I contratti ad uso transitorio possono essere stipulati solo in presenza di particolari condizioni (lavoro a tempo determinato, motivi personali, etc.). La durata del contratto parte da un minimo di 1 mese fino a 18 mesi, non rinnovabili. Il canone è stabilito secondo i termini concertati ma non gode di nessun beneficio fiscale.

I contratti ad uso studenti universitari ha una durata minima di 6 mesi e massima di 36 mesi. Il canone viene stabilito in base agli accordi tra le associazioni sindacali, le università e le associazioni degli studenti. Il proprietario, in questo caso, gode di una riduzione sull'imposta di registrazione del 30% e dell'Irpef sul 59,5% del canone annuo.

Esistono altri contratti di locazione diversi dall'uso abitativo come quelli ad uso commerciale e industriale, professionale e promiscuo. Nella maggior parte dei casi, la durata del contratto è fissata a 6 anni +6, tranne nell'uso promiscuo (uso commerciale + uso abitativo) in cui le condizioni vengono fissate in base all'uso prevalente.

Per stipulare i vari tipi di contratto devono essere utilizzati i contratti tipo, approvati dalle varie organizzazioni, dai comuni e dalle agenzie del territorio. Per visionare e scaricare i vari modelli di contratto di locazione ed avere un quadro completo di tutte le tipologie può essere utile consultare il sito Tutelati.it.

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