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Diritto di superficie: applicazioni e normative di legge

Si parla spesso di diritto di superficie ma nella maggior parte dei casi non si ha una precisa idea di cosa sia in realtà: ecco di cosa si tratta e quali normative rispettare.

Che cos'è il diritto di superficie

Il diritto di superficie consiste nel costruire un edificio al di sopra o al di sotto di un terreno di proprietà altrui. Disciplinato dall'articolo 952 (e successivi) del Codice Civile consente al proprietario di un fondo di concedere a terzi il permesso di edificare sulla sua proprietà, senza avvallare nessun diritto sulla costruzione (nel caso in cui il contratto sia a tempo indeterminato). L'articolo 953 prevede inoltre che il diritto di superficie possa essere concesso per un tempo determinato: in questo caso il proprietario del fondo, allo scadere dei tempi previsti, diventa anche proprietario della costruzione in esso edificata.

Al fine di tutelare le due parti, può essere stipulato un contratto formale obbligatorio, ma esonerato dagli obblighi di registrazione, in cui vengono indicati i termini dell'accordo del diritto di superficie e l'ammontare del canone di locazione annuo. In questo modo vengono formalmente separati la proprietà del suolo e la proprietà della costruzione, specificando i termini temporanei o a tempo indeterminato a cui è soggetto il contratto tra le due parti.

Diritti e doveri delle due parti

Il concedente (cioè colui che acconsente alla cessione del diritto di superficie) è obbligato dalla legge ad accosentire all'edificazione dell'opera in accordo e a non destinare il suolo concesso ad altri usi non inerenti al contratto formale. Il concendente mantiene i diritti di proprietà sul suolo, ma può entrare in possesso della costruzione solo alla scadenza dei termini temporanei fissati nel contratto. Da parte sua, il superficiario (cioè colui che detiene il diritto di superficie) ha facoltà di costruire sopra o sotto il suolo concesso e a mantenerne il possesso entro i termini stabiliti (che possono essere anche indeterminati). E' suo dovere mantenere e curare la costruzione. Il superficiario può anche riscattare il diritto di superficie acquistando la proprietà del suolo e godendo così del pieno diritto sull'intera proprietà.

Esistono poi delle eccezioni. Nel caso in cui la costruzione non sia mantenuta correttamente e sia soggetta a deperimento, scatta il termine ventennale di prescrizione, oltre il quale il diritto di superficie del superficiario decade automaticamente. Al contrario, l'edificazione di una costruzione comporta, dopo vent'anni di utilizzo, il principio di usucapione, sebbene la proprietà del fondo rimanga sempre del concedente. Una procedura tuttavia ancora confusionaria, non ben regolamentata dalle norme vigenti.

Termini del diritto di superficie

In sostanza, il diritto di superficie a tempo indeterminato cessa soltanto quando il superficiario rinuncia al diritto o quando acquista la proprietà del fondo (o il concedente acquista la proprietà della costruzione). Il diritto di superficie a tempo determinato termina allo scadere del contratto. Fanno parte del diritto di superficie anche i condomini edificati su suolo di proprietà altrui, in cui tutti i condomini ne sono comproprietari; gli stabilimenti balneari (in questo caso il proprietario del suolo è lo Stato) e in alcuni casi anche gli impianti fotovoltaici. Le nuove norme non prevedono più il diritto di superficie per i fondi a coltivazione agricola.

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