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Ipoteca volontaria su un immobile

Sta diventando sempre più frequente sottoscrivere un'ipoteca volontaria su un immobile, soprattutto in fase di acquisto e prima dell'accensione di un mutuo. Una garanzia supplementare richiesta dall'ente erogatore del finanziamento (banca o istituto finanziario) che vede così assicurata la restituzione del debito anche in caso di inadempienza del mutuatario. Vediamo nel dettaglio di cosa si tratta e come procedere.

Ipoteca volontaria su beni immobili

Esistono tre tipi di ipoteca che possono essere applicati a beni immobili: giudiziale, legale e volontaria. A differenza delle prime due che implicano l'intervento giuridico per la liquidazione o il pignoramento a causa di un debito non assolto, l'ipoteca volontaria su un immobile viene costituita volontariamente tra le due parti contraenti, cioè tra il debitore e l'erogatore del finanziamento. Questa pratica, del tutto legale, viene utilizzata principalmente come garanzia supplementare per la stipula di un mutuo bancario per l'acquisto di un immobile. L'ente erogatore del mutuo (banca o istituto finanziario) vede così garantito il rimborso del finanziamento anche in caso di inadempienza del mutuatario, acquisendo a tutti gli effetti la piena proprietà dell'immobile ipotecato, che può essere venduto.

Come procedere all'ipoteca volontaria

Al momento della stipula di un contratto di mutuo, il contraente assume l'obbligo di restituire all'ente erogatore il capitale percepito, inclusi gli interessi, entro un tempo stabilito. Tale obbligo viene garantito tramite la sottoscrizione di un'ipoteca volontaria su un immobile di proprietà (personale o di terzi) pari o superiore al valore del capitale in prestito. Gli oggetti di ipoteca comprendono gli immobili e le loro pertinenze (garage, cantine, box, etc.), il diritto di usufrutto, di superficie e le relative rendite. Affinchè l'ipoteca abbia un valore legale deve essere registrata presso il Registro Pubblico, mediante la costituzione di un atto notarile. Assolto il consolidamento dell'ipoteca (in genere entro 10 giorni), verrà erogato il finanziamento. In tal modo, l'ente erogatore assume un diritto di prelazione sull'immobile ipotecato, consolidato dall'iscrizione di primo grado, che permane anche in caso di vendita dell'immobile stesso durante il periodo di garanzia.

Durata e cancellazione di un'ipoteca volontaria

Il valore legale di un'ipoteca volontaria su un immobile è di 20 anni, oltre i quali decade. Va rinnovata solo nel caso in cui il debito non sia stato ancora estinto. Se invece il debito viene assolto entro i tempi stabiliti vanno estinte le formalità ipotecarie. Secondo quanto stabilito dalla legge Bersani del 2007, l'ipoteca volontaria viene estinta automaticamente entro 30 giorni dal pagamento dell'ultima rata del mutuo o della sua estinzione cumulativa anticipata. Tuttavia è bene inviare una raccomandata A/R all'ente erogatore, indicando la data di estinzione del mutuo e il numero del finanziamento, al fine di sollecitare la cancellazione dell'ipoteca e di tutelarsi da futuri disguidi. Sarà cura dell'ente erogatore presentare l'atto di cancellazione presso la Conservatoria.

Ricorda che...

Al momento di sottoscrivere un'ipoteca volontaria su un immobile è importante leggere attentamente l'atto legale che deve essere stipulato alla presenza di un notaio. Va ricordato inoltre che l'immobile ipotecato non è divisibile, pertanto, anche se il suo valore complessivo è superiore al prestito richiesto, non può essere separato dalle sue pertinenze.

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