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Mancato pagamento dell'affitto di un esercizio commerciale: quali le conseguenze?

In questo periodo caratterizzato da una crisi finanziaria mondiale che non si ricordava da vari decenni, un po’ tutti risentono i contraccolpi economici di questa situazione. Gli spesso magri introiti di negozi e, in generale, degli esercizi commerciali, sono erosi dalle tasse che, in particolare in Italia, non accennano a scendere, nonostante gli annunci governativi. Per necessità (o per calcolo) dell’affittuario, capita che il locatore si trovi ad affrontare un mancato pagamento dell’affitto di un esercizio commerciale. Che cosa bisogna fare in queste situazioni?

Norme generali per lo sfratto

Se ci troviamo di fronte ad un inquilino insolvente, o, come si usa dire, “moroso”, la soluzione finale, che di solito avviene dopo solleciti più o meno informali quanto ci si trova davanti a ritardi, mancati pagamenti o pagamenti incompleti del canone di locazione, è l’avvio del procedimento di sfratto.

Una delle condizioni necessarie per l’avvio di questa procedura è la presenza di un valido contratto di locazione con il soggetto (pubblico o privato).

La seconda condizione è che il conduttore, cioè chi ha affittato l’immobile, non abbia pagato il canone di affitto.

Occorre subito notare che l’inizio delle procedure di sfratto a causa del mancato pagamento dell’affitto di un esercizio commerciale segue regole e leggi diverse da quelle che riguardano l’affitto di un immobile ad uso abitativo.

Nel caso dell’abitazione, si può dire che il conduttore è moroso, e quindi si può intimare lo sfratto, se, trascorsi 20 giorni dalla data di scadenza del pagamento del canone, questo pagamento non è ancora avvenuto. È sufficiente che questo avvenga anche per una sola mensilità.

Molto meno precisa è invece la normativa che riguarda l’affitto dei locali commerciali. Infatti, in questo caso, l’inadempimento ai termini contrattuali del conduttore deve essere “di importanza rilevante per gli interessi del locatore”.

Questo può dipendere da vari fattori, quali la natura del rapporto di locazione, le clausole inserite nel contratto, l’effettiva necessità da parte del locatore di vedere risolti i pagamenti del canone e l’atteggiamento e le volontà dichiarate da parte del contraente l’affitto dell’esercizio commerciale.

Tutte queste variabili devono pero’ essere valutate da un giudice, che prenderà la decisione di volta in volta, considerando le variabili in gioco e le precedenti sentenze in materia. In linea generale, si può dire che i mesi di morosità per iniziare le procedure di sfratto devono ammontare ad almeno quattro mensilità.

E se il contraente paga solo parzialmente?

Anche il mancato pagamento parziale dell’affitto di un esercizio commerciale può essere la causa di una procedura di sfratto. In questo caso, però, occorrerà aspettare che la somma di tutti i mancati pagamenti diventino di importanza rilevante nei confronti dell’interesse del locatore.

Nell’esempio fatto precedentemente, considerato generalmente sufficiente, la convalida dello sfratto inizierà quando l’ammontare (documentato) dei mancati pagamenti sarà equivalente a quattro mesi di canone.

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