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Spese condominiali, la Cassazione prevede prescrizione biennale

Anche se il credito del locatore sui canoni si estingue in cinque anni, le spese condominiali seguono una prescrizione biennale. Quindi il locatore può esigere gli oneri accessori eventualmente anticipati e specificati nel contratto, in un lasso di tempo di 24 mesi dal termine del contratto o dalla data di chiusura della gestione annuale dei servizi accessori.

La prescrizione delle spese condominiali

Secondo una sentenza della Corte di Cassazione (Cass. 12 aprile 2006, n. 8609) la richiesta da parte del proprietario delle spese condominiali anticipate segue una prescrizione biennale, a differenza dei crediti sul canone di locazione che decadono trascorsi cinque anni.

Fino a poco tempo fa, a tutte le spese per la manutenzione delle parti comuni e degli impianti di un bene immobile dato in affitto, venivano applicati gli stessi termini previsti dall'art. 2948 n. 3 del Codice Civile, che sancisce i tempi di prescrizione dei canoni di locazione, sia privati ad uso abitativo che commerciali.

Quindi tutte le spese accessorie previste per legge o specificate nel contratto di locazione che sono a carico del conduttore (ascensore, pulizie, riscaldamento centralizzato, ecc) possono essere richieste dal proprietario in un tempo massimo di due anni.

Questa deroga al principio codicistico che prevede la prescrizione quinquennale dei canoni di locazione è motivata da una esigenza di rapida definizione degli oneri di locazione a carico del conduttore.

La disparità di trattamento dei due crediti è giustificata dal fatto che scaturiscono da due situazioni non equivalenti. Inoltre, il termine di prescrizione più breve per i crediti a titolo di oneri accessori è stato studiato per contenere le eventuali contestazioni in un lasso temporale ragionevolmente ridotto.

Conclusione

Nonostante la normativa italiana preveda un termine di cinque anni per esercitare il diritto di riscossione dei canoni di affitto, le conseguenti spese condominiali seguono una prescrizione biennale. Le motivazioni risiedono nella natura diversa delle due situazioni e nella necessità di contenere il limite temporale delle eventuali contestazioni sugli oneri accessori.

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