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Spese condominiali: quali sono e come vanno pagate

L'uso e la manutenzione di parti comuni appartenenti ai proprietari di un immobile comportano una serie di obblighi di pagamento riassunti nel termine "spese condominiali". In che cosa consistono?

Il regolamento di condominio, previa approvazione da parte dell'assemblea condominiale e sottoscrizione di ogni singolo proprietario al momento dell'acquisto, determina in genere la suddivisione delle spese in base alle tabelle millesimali o al grado di fruizione di un determinato servizio. Laddove non fosse presente un regolamento, si procede seguendo le direttive del Codice Civile, articoli 1101 e 1104.

Le spese condominiali si dividono in spese ordinarie e spese straordinarie. Le spese ordinarie comprendono la manutenzione regolare delle parti in comune (scale, terrazzi, lastrico solare, ascensore, ingresso, citofoni, etc.), come: pulizia e illuminazione delle scale e dei cortili, gestione del giardino (ove presente) e riparazioni generiche (tubature, impianto elettrico, etc.). E inoltre: assicurazione del condominio, compenso dell'amministratore e costi di gestione (raccomandate di invito alle assemblee, spese di cancelleria e consulenza).

Tra queste vanno considerate anche le dovute eccezioni. Il Codice Civile, così come il regolamento di condominio, prevede che alcune spese vadano ripartite in proporzione all'uso e alla posizione del condomino. In particolare:

  • le spese di manutenzione dell'ascensore vanno suddivise in questo modo: metà importo ripartito fra tutti i condomini in base al valore millesimale, e l'altra metà va suddivisa sulla base all'altezza del piano. Ad esempio, il condomino del settimo piano pagherà una quota maggiore rispetto al condomino del primo piano. Da questa imposta è esonerato in genere il condomino del piano terra.
  • le spese di riscaldamento con impianto centralizzato vanno suddivise fra tutti i condomini (anche coloro che non ne usufruiscono) in base alle tabelle millesimali o alle superfici radianti (tutti i termosifoni presenti nell'abitazione).

Le spese condominiali sono a carico del proprietario. Qualora l'immobile fosse affittato, le spese ordinarie spettano all'inquilino, mentre il proprietario è chiamato a pagare solo le spese straordinarie. Con spese straordinarie si intendono quegli interventi sulle parti comuni di natura occasionale come ad esempio il rifacimento della facciata, la riparazione di un guasto che coinvolge l'intero condominio, etc. L'amministratore di condominio è l'unico responsabile della riscossione delle imposte e della loro relativa gestione, pertanto ne risponde personalmente anche in sede giuridica.

Con le nuove normative condominiali del 2011, i condomini morosi che non saldano il consuntivo spese dell'anno precedente entro l'anno in corso possono essere citati in giudizio dall'amministratore di condominio. Non saranno più obbligati gli altri condomini a saldare il debito dei morosi per chiudere i buchi nel bilancio condominiale, ma ogni singolo condomino è chiamato a rispondere personalmente del suo debito.

L'amministratore di condominio è autorizzato dall'articolo 1219 del Codice Civile a chiedere la messa in mora tramite lettera raccomandata in cui notifica l'ingiunzione di pagamento e il termine ultimo in cui pagare il debito. Se entro il termine stabilito il condomino moroso non paga il debito, l'amministratore può chiedere al giudice di pace un'ingiunzione di pignoramento dei suoi beni al fine di recuperare il credito.

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