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Le spese condominiali straordinarie: criteri di ripartizione

La ripartizione delle spese condominiali sono la principale causa di attrito e discussione tra i condomini e spesso le tensioni fra le parti sfociano in liti e azioni giudiziarie.Chi ha preso in affitto o acquistato un appartamento in un edificio abitato da altre famiglie è obbligato a informarsi dettagliatamente non solo sulle spese ordinarie da sostenere, ma soprattutto su quali sarebbero, nel caso delle spese condominiali straordinarie, i criteri di ripartizione stabiliti

Spese condominiali: cosa sono e come si ripartiscono

Vivere in un condominio comporta delle spese per la conservazione e la manutenzione dello stabile, oltre alle spese per l’utilizzazione dei beni comuni.

In genere le spese vengono divise in due categorie:

  • ordinarie
  • straordinarie

Al primo gruppo appartengono le spese che ogni anno sono necessarie per la gestione degli spazi e dei servizi comuni. In questa categoria rientrano la pulizia delle scale e il riscaldamento.Le spese straordinarie, invece, sono quelle relative a interventi per lavori di manutenzione occasionali come il rifacimento del tetto, della facciata o l’acquisto di una nuova caldaia.

Sembra che per le spese ordinarie sia più semplice raggiungere un accordo tra i condomini, mentre le cose si complicano notevolmente quando diventano urgenti alcuni lavori straordinari, che rendono necessaria una buona conoscenza dei criteri di ripartizione delle spese.Spese condominiali straordinarie: i criteri di ripartizionePer la ripartizione generale di ogni categoria di spese è necessario iniziare facendo riferimento alle disposizioni contenute nel regolamento di condominio, dove spesso è già possibile consultare delle tabelle specifiche, da utilizzare per la ripartizione di alcune spese senza tenere conto dei millesimi.

Quando però non sono menzionati i casi e le regole di interesse dei condomini, si devono applicare i due criteri dettati dall’art. 1123 del codice civile.

  • Primo criterio – secondo tale criterio, per altro di ordine generale, le spese vanno ripartite in relazione al valore delle singole proprietà.
  • Secondo criterio - diventa rilevante quando i condomini utilizzano alcuni beni in maniera differenziata. Questo criterio, infatti, prevede che le spese vengano ripartite fra i condomini in proporzione alla possibilità di utilizzare quel determinato bene.

Casi particolari di ripartizione delle spese straordinarie

La legge prevede per alcune tipologie di spese condominiali straordinarie, una ripartizione basata su criteri differenti.

I casi oggetto di valutazioni differenti sono:

Spese per la manutenzione/costruzione di solette divisorie – devono essere sostenute, in ugual misura, dai proprietari dei due piani interessati. Nel caso in cui i due piani fossero proprietà di più soggetti la quota del 50% assegnata al piano, dovrà essere ripartita tra questi in proporzione al valore delle singole proprietà.Infine, sono a carico del proprietario (o dei proprietari) del piano superiore le spese per la pavimentazione, mentre il proprietario di quello inferiore dovrà sostenere le spese di tinteggiatura della volta.Spese per la manutenzione/sostituzione di scale e ascensori - tutte le spese devono essere suddivise tra le unità immobiliari dell’edificio, ma la ripartizione deve tener conto di alcuni criteri ben precisi.Il 50% della spesa totale viene divisa in relazione ai millesimi di proprietà e il restante 50% in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.Spese per riparazione/ricostruzione del lastrico solare - negli edifici in cui il lastrico solare può essere utilizzato esclusivamente da un condomino o da alcuni di essi, viene applicato l’art. 1126 del codice civile.Secondo la legge appena citata, la suddivisine delle spese deve essere ripartita tenendo conto del fatto che il lastrico solare ha una obbiettiva funzione di copertura dell’intero edificio.Sulla base di tale principio, ai condomini che hanno l’uso esclusivo del lastrico deve essere assegnato 1/3 della spesa totale e i restanti 2/3 sono a carico degli altri condomini.Se i soggetti che hanno l’uso esclusivo del lastrico sono più di uno, la quota stabilita di 1/3 della spesa totale andrà ulteriormente divisa in base ai millesimi di ciascuno.

Impugnazione del riparto delle spese

Dopo l’esame predisposto dall’amministratore delle spese condominiali straordinarie, si procede alla ripartizione delle stesse e all’approvazione in sede di assemblea condominiale, che avviene con l’ordinaria maggioranza prevista per le deliberazioni dell’assemblea.Per i condomini dissenzienti o assenti c’è la possibilità di impugnare la deliberazione dell’assemblea se ritengono che sia stata violata qualche norma di legge o i criteri dello stesso regolamento di condominio.

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